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    房地產行業該怎么賺“慢錢、長錢和老實錢”?
    2021-04-01 11:58 作者:畢舸 來源:中國經營網

    文/畢舸

    近日,某知名房企董事會主席在其舉行的線上2020業績發布會上表示,“公司以開發和經營并重,現在來看,我們的方向選對了,我們在部分業務方面也建立了行業競爭優勢。房地產行業邏輯變了,我們不再能賺大錢、快錢;但是我們可以賺慢錢、長錢和老實錢,我們相信得能力者得未來?!?/p>

    作為國內房企的標桿之一,該房企管理者的言行也就容易引發業界和社會關注。尤其是該企業曾經多次針對行業發展趨勢,給出與眾不同的說法。比如,在房地產牛市時,該房企管理者就曾喊“房價泡沫早晚會破裂”,并在業內率先發起降價促銷行動。

    此次該房企管理者“房地產要賺老實錢”的說法,無疑又值得同業及社會各界思考。對于國內房地產界,這么多年來一直纏繞于房價“只漲不跌”神話與造富機的雙重困擾中,房地產行業社會形象不僅不如人意,也屢屢成為政府調控重點對象。相對而言,該房企的品牌形象更好,也得益于其堅持的開發與經營并重模式。

    該房企管理者所指以前行業賺大錢、快錢,也是長期以來房地產存在的粗放型發展問題所在。長期以來,國內相當比例的房企發展模式單一,主要靠在土地一級市場高價拍地、然后在此基礎上加價售賣。由于普遍采取預售制,房企在樓盤開發上也就能獲得大量購房者預付資金,再加上銀行信貸,從而形成樓盤開發的資金鏈。

    在這個過程中,許多房企基于多年來市場普遍存在的房價只漲不跌預期,也就有底氣能夠花天價獲取土地資源。在這方面,不少房企非常激進,甚至采取高負債模式,從銀行、股市、信托等融資渠道不惜代價獲得所需資金,用于全國各地的拿地、蓋樓。

    而為了減輕資金壓力,有些房企往往追求建設過程的高周轉率,希望在最短工期內就讓“不毛之地”變成高樓大廈,同時,房企還在容積率上打主意,不斷提高容積率,最終交付到購房者手中的是質量粗劣、問題多多、形如馬蜂窩式的房子。

    這一模式在房地產行業的高擴張階段能夠獲得市場空間,在于這一階段市場求大于供。開發商掌握絕對定價權,而不少購房者在“一房難求”的景象中,恐慌購買心理加劇,也就對房屋質量等問題沒有太多“計較”。

    然而,正如那家知名房企所指出的,中國房地產市場發生了重大變化,業界說法是從黃金時代轉向青銅時代。不少房企從一二線城市起步,然后隨著一二線城市市場逐漸飽和,開始下沉到三四線城市。由于房企篤信既有成功模式,依舊采取了高價拿地、快速建樓售出的開發模式,也讓三四線城市新房數量急劇增加。

    隨著近年來宏觀調控收緊、土地競拍準入門檻不斷抬高,越來越多剛需一族開始注重居住體驗,如果房企依然沉浸在以往的速成套路中,就可能會面臨房屋銷售不暢等售前問題,同時,因質量糾紛引發投訴的概率也不斷加大,導致其品牌形象受損。

    同時,所謂不分地區房價普漲的神話也因調控及市場變化而消失。不少三四線城市去化率持續走低,房企消化庫存樓盤壓力持續加大,只能采取大規模降價手段回籠資金,這也讓房企盈利空間被壓縮甚至因此虧損。

    部分房企的高融資模式也走向終結。政策導向下的銀根收緊,利率上升、融資渠道規范化管理,導致這部分房企無法再像以往一樣拿到“便宜的錢”,資金鏈爆雷的房企案例也不在少數。

    種種跡象表明,房地產行業只管開發不管經營就能賺大錢、快錢這條路無法繼續。而發出要賺“慢錢、長錢和老實錢”聲音的該知名房企,相比同業確實有其差異化經營思路。比如不一味參與到搶地大戰中,相對更注重樓盤質量,并且有較好的物業服務,從而能夠為購房者提供一站式服務。這不僅能夠形成各環節的優勢疊加,加強對購房者的吸引力,而且還能逐步在其他同業不重視的物業等售后環節獲得更高收入和利潤。據報道,該房企物業板塊有可能獨立上市,有望成為其又一新興增長點。

    所以,該知名房企正在加速轉型,包括租賃住宅、物流倉儲以及承接其他開發商項目及公共項目的物業服務,也包含新科技驅動的智慧城市、云服務等,這其實就是從單一住宅開發模式向多元化經營模式升級,也考驗著房企自身的前瞻視野、精細化服務能力及業務創新能力,如此才能通過產品及服務品質獲取各類客戶,從而有可能賺到慢錢、長錢和老實錢。

    “房子是拿來住的”是中央對房地產宏觀調控的定調,這不僅是指房價調控,更指向房屋背后的居住服務本質。圍繞更高質量、更人文化、更具科技屬性的房屋建設及綜合服務,從而應對市場需求升級趨勢,是所有開發商都要考量的發展命題?!胺康禺a要賺老實錢”指向行業價格與價值的取舍,只盯著房價而繼續無視客戶價值的房企,將眼睜睜看著同行能賺到慢錢、長錢和老實錢,自己卻不僅賺不到大錢和快錢,甚至會面臨被淘汰出局的命運。

    作者為財經評論員

    (校對:翟軍)

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